[房贷商转公好转吗]房贷利率下降,“商转公”不是好事

近期,各地陆续出台商业贷款转为公积金贷款新政,成为购房者的负金融工具。

对银行来说,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,商转公意味着房贷利息减少,短期内合作意愿较弱。 但上海金融发展实验室主任曾认为,从长期有利于楼市震荡的角度来看,对银行来说不是好事。

“商转公”并不新鲜

今年以来各地房地产市场新政不断,房贷惠民政策直接关系到百姓的钱袋子,“商转公”就是其中之一。

据中指研究院不完全统计,今年以来,已有近20个城市推行“商转公”政策,减轻购房人还款压力。 特别是9月份以来,云南普洱河南洛阳广西防城港陕西汉中等多个城市密集出台“商转公”新政。

其中9月14日,普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》,称本市将实施个人商业性住房贷款转为住房公积金业务。 9月21日,洛阳市和防城港市住房公积金管理中心分别围绕“商转公”管理办法发布征求意见稿。 9月24日,“汉中发布”官宣汉中市已于当月5日恢复“商转公”业务,有效期2年。

也就是所谓的“商转公”,即从商业性个人住房贷款向公积金贷款的转变。 由于商品房贷款和公积金贷款的息差较大,两者的转变无疑可以降低购房人的还款压力。 从各地新政的描述可以看出,支持“商转公”的目标比较一致,有——人拉动了居民的消费信仰和楼市需求。

在曾刚看来,在当前楼市低迷和消费观念越来越保守的背景下,用低成本公积金贷款代替商业贷款,可以在降低购房者还款压力后更好地促进房地产市场的合理需求。

汉中市从2014年到2017年已经开展了“商转公”贷款业务,但后期由于房地产市场调整资金使用率高等因素,暂停了该项业务。

相比之下,房贷仍是与其他贷款品种如经营性贷款相比的“高成本”贷款,尤其是对几年前购房的居民来说,绑定LPR需要一年一次调整,甚至还有等待。 受存款利率下降理财收益不佳等因素影响,提前还贷以低成本经营贷款“换房”的现象更加突出。

以洛阳为例,今年5月初,该市刚刚将个人夫妻双方青年人公积金房贷额度调整为55万元65万元65万元。 目前实行的二套房最低利率为4.1%,贷款55万元,按照30年期,对购房后立即转换的居民,可节约利息6万元左右。

在目前还没有实行最低商业贷款利率的城市,这一效果更为明显。 以汉中市为例,该市住房公积金管理中心政策法规科科长焦本禄在前述《汉中发布》一文中表示,目前当地商品房贷款利率普遍在4.5%左右,公积金贷款目前5年首套房年利率为2.75%,5年以上首套房年利率为3.75 %

陈文静表示,这项政策主要针对购房者,尤其是近几年购房贷款利率相对较高,部分城市房贷利率甚至高于5%,“商转公”后,房贷利率将明显下降,购房者的还款负担将明显减轻但“商转公”业务需要拿到房产证才能办理,对于近两年房贷利率较高时购房的居民,可能暂时还不能满足办理门槛。

限制门槛,或者打折效果

估算结果具有吸引力,但执行水平受到多方面门槛的限制。

以洛阳市新发布的“商转公”征求意见稿为例,申请“商转公”应当符合以下门槛:

第一,主体为符合本市公积金贷款门槛的职工,其商贷尚未还清,已取得房产证,住房未办理其他抵押事项;第二,借款人需自筹资金还清所有贷款;第三,业务开展涉及本市公积金贷款单个贷款率连续3个月低于85%需暂停第四,贷款额度按本市现行计算方式计算,不得超过贷款剩余本金。 商贷还款期限与“商转公”贷款期限之和不得超过30年。

此外,综合各地新规,“商转公”仅限于纯商业贷款转为公积金贷款,以前办理组合贷款的购房者不能办理“商转公”业务。

但相比之下,防城港汉中等地“诚意”更足,为“商转公”需要居民代为还债的难题打开“口子”。 以汉中市为例,该市在全省首先采用了顺序抵押模式。 即在保持原商业个人住房贷款抵押登记的情况下,通过办理公积金贷款第二顺序抵押权的方式,实现了借款人无需筹资清算原商业贷款,直接将公积金贷款发放到原贷款银行账户,以抵消原贷款余额。

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防城港市相关征求意见稿的核心内容与汉中市的做法相似。 即通过免自筹实现“商转公”,但申请主体必须在当地缴存公积金2年以上,“商转公”限额不得超过原商转公贷款限额40万元,贷款差额部分仍由个人自用

陈文静认为,考虑到各种调控门槛,短期“商转公”可能受益不多,拉动市场需求的直接效果也会“打折扣”。 董希淼也表示,“商转公”确实有助于提振部分居民新增住房消费需求,但效果可能有限。

会有更多城市跟进吗?

从落地情况来看,目前各地“商转公”落实进度也各不相同,大多还处于征求意见阶段。 以广西壮族自治区防城港为例,建设银行当地一家支行工作人员表示,目前相关文件还没有正式出台,“商转公”的办理继续采取“先还款后贷款”的方式。

董希淼认为,考虑到各方面的限制因素,“商转公”可能难以作为“因城施策”的工具广泛适用。 其中除了对居民的负面作用有限外,还与银行的合作和执行意愿有关。

陈文静也表示,“先还后借”模式直接导致银行利息减少,“商转公”本身也存在较大利差,目前银行对这一政策的合作意愿可能相对较弱。

对于未来城镇政策的走向,不少业内人士倾向于继续深化“四限”政策改革。 董希淼将结合8月24日国务院常务会议强调的“允许地方‘一城一策’信贷运行”“充分利用政策工具箱支持城镇政策改善刚性和性住房需求”等政策要求,继续加大差别化住房信贷政策实施力度,首付比例

陈文静表示,预计未来各地城市政策力度还将继续加强,不排除短期内不少城市跟进“商转公”业务,但主要方向可能还是从限购优化“住房认贷”等方面进行跟进此外,二手房“推户”有利于二手房交易链的畅通,短期内可能会有更多城市跟进调整。


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