[房贷利率降了0.15]提前还房贷利率下调0.15个百分点

继9月29日晚间金融监管部门决定分阶段调整部分城市首套住房贷款利率下限后,9月30日晚间央行宣布,自2022年10月1日起,首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点,5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。随着房贷利率的不断下降,提前还房贷的年轻人大大增加。

从理论上讲,银行让房贷客户提前还贷有利有弊。好处是在市场贷款需求比较旺盛的时候,提前还贷可以释放银行的放贷空间,按照利润最大化风险最小化的原则优化信贷结构。然而,当市场环境波动经营压力较大时,银行可选择放贷的优质贷款客户数量减少,银行可选择的优质资产数量变少。从银行资产结构来看,房贷违约相对较低,收益较高,现金流稳定。提前还贷导致银行这部分优质资产减少。“特别是在宏观经济波动经营压力大的环境下,银行放贷压力加大。”目前银行放贷压力越来越大,导致银行试图阻碍购房者进一步还款的动力越来越大。除了交行,以深圳市场为例,中行建行招行宁波银行都设置了一些提前还贷的“门槛”。

那么,对于年轻人来说,提前还房贷值得吗?实际上,上述提前偿还房贷主要是由于市场经济环境和金融投资环境的变化。

一是近年来房贷利率不断下降,提前还贷有助于这些“高点贷款”的年轻人减少房贷利息支出。最近,在小红书微博Tik Tok等社交平台上,更多年轻人分享自己提前还房贷的经历。从很多年轻人分享提前房贷还款的经历来看,关键词都是“买房时利率高,还款压力大”。最近央行公布了一组金融数据,一定程度上也证明了这种年轻人提前还贷的趋势。截至今年6月,个人住房贷款余额为38.86万亿元,较3月仅增加200亿元。考虑到房地产销售面积同比仅下降30%至40%,个人住房贷款余额几乎保持不变,出现这种现象的大概率是因为提前还贷的行为越来越多。年轻人继续提前还贷的主要原因是很多购房者都是在房贷利率处于高点的时候买房。当时贷款利率基本处于5%-6%区间的高点。但近年来,由于银行业房贷利率的LPR转换,原来的银行贷款利率由原来的固定利率变为市场上的浮动利率,但近年来房贷利率一直在下降。今年4月,央行金融市场司司长邹兰表示,全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调房贷利率,平均幅度在20-60个基点。以成都为例。该区域前几年首套房房贷最高利率一度达到6.3%,现在已经降到4.3%。按照目前房贷利率的走势,通过两种方式中的任何一种来降低还款利息的成本都是很诱人的,即保持月供不变,缩短还款期限或保持还款期限不变,减少月供。

第二,提前还贷不仅有利于减轻心理负担,也有利于年轻人或家庭的资产结构优化配置。对于年轻人来说,提前还款可以减轻心理负担。一笔沉重的贷款去掉后,还款压力会减轻,他们的精神压力也会减轻。在疫情频繁爆发的环境下,无需担心突发资金状况导致的按揭贷款中断问题,防止近年来很多房主因按揭中断的房屋被银行折价拍卖的风险发生,后续房主将得不到拍卖后剩余资产的债权,仍需清偿剩余贷款。此外,如果提前偿还剩余房贷,可以加强年轻人对房屋的处置权。同时,如果房主进行金融投资,需要大量资金来杠杆经济杠杆,想节省利息。他可以选择提前还款后用全款做银行按揭贷款,这样贷款利率相对较低,可以有效优化资金配置结构。

[房贷利率降了0.15]提前还房贷利率下调0.15个百分点

第三,提前还房贷是自由市场选择的结果。目前理财投资市场上的理财投资产品收益在下降,市场上收益含量较好的理财投资产品很少。因为没有好的投资标的,很难激发年轻人投资理财产品的热情。根据国家统计局公布的数据,过去二十年,GDP累计增速为241.81个百分点,折算成年化增速为6.3个百分点。很多年轻人购买金融产品是为了投资。但近年来,由于世界各国利率不断下降,相关性带动我国利率不断下降,导致理财产品收益不佳。比如货币基金,从过去的5%变成了现在的1.5%以下,这种情况还没有结束,下一步可能还会继续降低。以前年轻人为什么不愿意提前还房贷,现在却积极提前还贷?主要原因是过去投资者的年投资收益比较高,高于房贷利率。当投资收益水平相对较高时,自然投资者不愿意提前偿还抵押贷款。目前由于金融产品投资收益低,年轻人提前还贷也是市场自由选择的必然结果,银行业没必要大惊小怪。

第一,要考虑未来的预期收益是否可持续。如果预期收益波动较大,尽早还房贷是最好的选择,以免破房子被银行“抢购”造成重大损失。如果未来收入预计有较大的增长空间,或者收入比较稳定,有一定存款,预计生活中不会有太多支出,可以提前还房贷,减少利息支出。相反,需要进一步深入考虑。

第二,房贷是否是公积金贷款。如果是,本身利率就低,所以提前还款的意义不大。如果是商业贷款,考虑提前还款更有价值。

第三,手中存放的现金是否充足。如果有一部分自有闲置资金,不是备用金,提前还款很有价值。但是要保证手里有足够的钱,在疫情持续的环境下,做好生活中的未雨绸缪。

第四,现阶段有没有找到收益更高的投资渠道?如果能找到比房贷利率更高的理财或其他投资渠道,比如比房贷利率更高的理财投资产品,可以考虑暂时不提前还贷,以保持流动性充足,保障未来生活中不可预知的意外支出。

校对/茜茜


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